Le viager : comment ça fonctionne ?

Le viager est une forme d’achat immobilier d’un genre particulier qui consiste pour l’acheteur à verser une rente mensuelle au vendeur jusqu’au décès de ce dernier ou à son départ du logement. Comment fonctionne ce mécanisme juridique ? Est-il intéressant pour les parties en présence ? Cet article vous donne toutes les informations à connaître sur le viager.

Le viager côté acquéreur : un prix sous forme de rente et une occupation différée

La vente en viager possède deux particularités qui en font un mode d’acquisition immobilier pour le moins atypique : d’une part l’acquéreur n’a pas à verser la totalité du prix de vente au moment de la conclusion du contrat, comme c’est le cas dans les autres formes de vente immobilière. D’autre part, l’occupation du bien qu’il continue d’acquérir au fil du temps ne sera rendu possible pour l’acquéreur qu’au moment du décès du vendeur ou au départ de ce dernier du logement.

Prix du viager : un bouquet initial et une rente calquée sur la durée de vie du vendeur

Comment se passe le versement de la rente ? De manière concrète, au moment de la conclusion du contrat l’acquéreur verse ce que l’on appelle un bouquet. Il s’agit d’un capital initial librement déterminé entre les parties et non obligatoire. Il peut atteindre jusqu’à 50% de la valeur totale du bien mais est traditionnellement fixé à 30%. Le solde du capital est alors converti en ce que l’on dénomme la rente viagère – rente que l’acquéreur devra verser au vendeur tous les mois, jusqu’à la mort ou au départ du logement de ce dernier. A noter que le bouquet n’est pas imposable, ce qui est un argument fiscal intéressant en faveur du viager. Sachez enfin qu’en pratique, l’évaluation du prix du bouquet initial dépend de trois facteurs : l’âge du vendeur, l’état de son patrimoine et la valeur du bien.

Le viager : une situation gagnant-gagnant

Du point de vue du vendeur, ce type de contrat permet de jouir d’une rente mensuelle qui constitue souvent un complément bienvenu à la retraite. Quant à l’acquéreur, l’avantage porte également sur le prix mais pour une raison différente : étaler les créances sur le long terme permet de ne pas avoir à contracter de prêt ni à avancer une somme trop considérable.

Les causes de nullité du viager

L’opération viagère peut être frappée de nullité (déclarée invalide) dans deux cas définis par la loi :

  • Si la valeur de la rente est égale ou inférieure au revenu du bien vendu – il y aura dans ce cas « absence de prix réel et sérieux » ;
  • Si le vendeur est atteint d’une maladie grave dont l’acquéreur est informé ou bien encore si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature du contrat, d’une maladie contractée avant la conclusion du viager – il y aura alors « absence d’aléa » c’est-à-dire que le caractère incertain qui fait l’essence du viager est volontairement biaisé par l’une ou l’ensemble des parties.

Le viager peut donc être une solution intéressante… même si le film de Pierre Tchernia avec Michel Serrault et Galabru tend à faire croire le contraire !

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